云南旅游地产开发商在旅游热点区展开了圈地运动，看上去很美，实际上却生不逢时，一连串问题摆在开发商的面前：
旅游地产由于投入大，见效慢，对投资者的运营能力要求高，所以，一些正在开发中的不少旅游地产项目举步维艰、处境尴尬；
时逢国家宏观调整政策的收紧，开发商无法贷到款，市民购置第二套房产也有相关的贷款限制，旅游地产这种高端住宅产品，不得不让开发商和购房者望而却步……
不过，也有利好消息传来：
9月7日，在云南省山区综合开发现场会上，省长秦光荣透露：云南省将重点建设一批层次分明、功能突出的山区特色旅游小镇。业界认为，这算是给陷入窘境的云南旅游地产开发带来了利好信号。
借此利好消息，专家建议，旅游地产开发商要打有准备之仗，在资金投入方面，要争取得到政府的扶持，学会整合多方资源；运营、管理方面，应该发挥集团作战的方式，而不是一味的单打独斗，上、中、下游三方要协同扛大旗；建设上，宜采取分期开发模式，步步为营。
继滇西明珠之后，作为旅游热点线路的滇西相继涌现了不少旅游地产项目。丽江随后出现了束河古镇、悦榕轩等10来个旅游地产项目；大理较早的凤凰度假村，然后是银海大理山水间、沧海高尔夫、武庙文化广场；香格里拉的香巴拉旅游小镇；楚雄的彝人古镇等项目，都为滇西旅游地产的开发增加了活力。
忆往昔
“滇西明珠”之后较少成功项目
自20世纪90年代初“分时度假”概念传入海南，不到20年的时间，旅游地产的身影已经走遍了中国的大江南北。而在云南，以2002年云南第一个全产权式五星级分时度假酒店和高档别墅项目“滇西明珠”的出现为代表，云南旅游地产刚刚走过6个年头。“除了滇西明珠，真的没有别的开发得比较成功的旅游地产项目了。”掰着手指头，代理过不少旅游地产项目的昆明易事达总经理李建这么告诉记者。他表示，旅游地产开发需要天时、地利和人和，而当初的滇西明珠正好具备了这样的开发条件。首先，当初的地产开发还不算成熟，人们投资的手段也不多，丽江还没有受到大量商业化气息的冲击，此外政府对项目也很支持。当然，当初开发商给出的高回报率也是吸引投资客的重要原因，据了解，购买“滇西明珠”产权酒店的业主，每年可获得的经营收益回报不低于业主购房总款的3％。于是，当昆明官房企业集团在丽江推出这种新的投资模式出现时，市场反响不错。
“可是，这之后就没有特别成功的旅游地产项目了。更多类似的项目高调了一阵子之后，就陷入了销售的尴尬境地，渐渐在市场上的呼声越来越弱。还有一些旅游地产项目根本没有跳出第一居所开发的模式，仅仅是用旅游地产的新瓶装了旧酒而已。”一业内人士直白地告诉记者。云南大学教授杜靖川也表示，目前，房地产开发量总体在萎缩，但旅游地产相对好些，增值空间比较大。但是，受国家环境保护、土地利用等政策的影响，旅游地产的开发还不够成熟。
云南是一个旅游大省，旅游资源丰富。当旅游业遭遇房地产开发，旅游地产也就名正言顺地跃入了更多人的视线。不管是不是地产开发假借旅游之名，但旅游地产在地产开发中可谓异军突起。比如，滇西明珠之后，作为旅游热点线路的滇西相继涌现了不少旅游地产项目。丽江随后出现了束河古镇、悦榕轩等10来个旅游地产项目；大理较早的凤凰度假村，然后是银海大理山水间、沧海高尔夫、武庙文化广场；香格里拉的香巴拉旅游小镇；楚雄的彝人古镇等项目，都为滇西旅游地产的开发增加了活力。云南各地丰富的旅游资源，让不少开发商看到了商机，很多开发商正在投入开发或有意投入旅游地产的开发大军。据了解，开发商们已经在旅游热点地区展开了圈地运动。
可是云南旅游地产的异军突起，更多地局限于单纯的数量增加，品质上的提升却仍在探索阶段，真正公认的叫得响亮的旅游地产项目没几个。云南旅游地产开发，确实只是看上去很美丽。
“想喝牛奶未必需要养一头奶牛”。每个人心里都有个“小九九”。购买旅游地产的业主90%以上是投资客，如果投资回报不足以吸引人，一年到头去住的次数又少，这样的旅游地产项目，想要让投资客掏钱埋单，实在是难。
看今朝
云南旅游地产项目生不逢时？
云南旅游地产的开发自滇西明珠的成功尝试后，接着也有不少项目纷纷上马，可是，主打旅游地产这一概念的不少项目都没能像滇西明珠一样尝到甜头。而这些项目又恰逢国家宏观调整政策的收紧，开发商无法贷到款，市民购置第二套房产也有相关的贷款限制，旅游地产这种高端住宅产品，不得不让开发商和购房者望而却步。
“一些旅游地产项目的开发理念确实很新颖，在市场上很有竞争力，可是它们都生不逢时，国家政策紧缩，开发商难以获得项目开发的资金，只能硬撑着开发。而购房者也被卡了一道关，住房消费贷款被严控，购买第二套（含）以上住房贷款的压力很大，购买力被遏制了。比如，银海大理山水间项目，项目本身的景观、规划做得都不错，但对于已经有了两套住房的购房者来说，则要求一次性付款。”在地产界摸爬滚打了多年的李先生表示，原来他和朋友都有购买银海大理山水间住宅的想法，可不断增加的贷款压力，使得他把准备好了买认筹卡的钱又放回了银行。
此外，正值楼市低迷，开发商的资金链普遍偏紧，国外热钱乘势进入融资渠道，逐步投入资金缺口较大的旅游地产项目。据内部消息称，位于昆明西北部的一旅游地产项目就是通过这种手段实现融资的。业内人士表示，通过国外热钱融资的手段很不明智，外资来得快去得也快，一旦发现投资失利，热钱必将迅速抽身，到时候只会给开发商留下资金链断裂的烂摊子。
目前全国的旅游地产开发模式主要有5种。一是自然资源依托模式，二是新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)旧城模式。三是克隆模仿模式。四是行业嫁接模式。五是文化主题模式。
放眼望
学习四川芙蓉古镇好榜样
就全国范围而言，旅游地产已经有了近20年的发展历程。至祥置业（昆明）研究中心总监李纯玉表示，目前全国的旅游地产开发模式主要有5种。一是，自然资源依托模式，即为依托自然资源型旅游项目开发旅游地产，如大理的苍山洱海、景洪的橄榄坝。第二种为新城旧城模式。在古城或古村落的基础上重新开发，如平遥古城、杭州宋城、丽江束河古镇•茶马驿站。第三种是克隆模仿模式。走的是先开发旅游后开发地产路线，国内最具代表的是华桥城系列旅游项目。第四种则为行业嫁接模式。它以会展业、工业、娱乐业、商业作为驱动引擎，从而带动房地产业的发展，又由论坛经济带动房地产业的发展。如海南博鳌因论坛而出名。此外，就是文化主题模式。通过对当地文化或创造个性化文化来带动地产的发展，如景洪的傣文化、佛文化与地产的开发。云南旅游地产项目的开发模式主要集中为自然资源依托模式、新城旧城模式以及行业嫁接模式三种。
采访中，不少业内人士都很看好四川成都芙蓉古镇的开发模式。记者从项目开发商置信实业的公司网站上了解到，芙蓉古城位于成都温江区永宁镇，项目集川西民居之灵气、巴蜀文化之精华、古老成都之淳朴、江南园林之情趣于一身，是国内屈指可数的融居住、旅游、休闲度假、投资于一体的大型复合式旅游地产项目。之前去过芙蓉古镇游玩的贾女士表示，至今仍很怀念在古城内居住的日子，住的院落很干净，每天主人家轻松地生活。走的时候，主人还会温馨地告诉你，下次来他们可以帮着订机票，甚至可以去机场迎接，一次旅行生活过得很有家的感觉。
省外甚至国外的很多成功操作模式，给云南旅游地产提供了参考，无论是四川芙蓉古镇还是浙江宋城，它们身上都有一些经验可以值得云南旅游地产开发商们学习。当然，更重要的还是挖掘本土旅游地产的优势。李建表示，现在云南很多旅游地产项目更多地是对国内外其他操作较成功的旅游地产项目外在形态的复制，而没有借鉴到别人的营销精髓。“一般意义上来说，旅游地产是不能复制的，复制的就没有差异性，就不具备市场竞争力。”
9月7日，在云南省山区综合开发现场会上，省长秦光荣透露：云南省将重点建设一批层次分明、功能突出的山区特色小镇。这为云南旅游地产开发提供了一个利好的信号。一直在物色开发旅游地产的某开发商表示，有政策支持，开发难度会降低很多，但到底能不能开发旅游地产，有没有具体的扶持旅游地产项目开发的政策，仍需静观其变。
■旁边报道
众专家将亮相“云南旅游房地产论坛”
9月22日，由本报和焦点昆明房地产网联合举办的“云南旅游房地产论坛”将在滇池温泉花园国际大酒店隆重举行。本次论坛将围绕产品和营销两个话题，对云南旅游房地产的机遇和挑战展开讨论。
据了解，本次论坛的主讲嘉宾有：北京科技大学教授、著名经济学家赵晓；北京交通大学旅游发展与规划研究中心主任、教授、著名旅游规划专家王衍用；五合国际建筑设计集团总顾问刘力(刘力博客,刘力新闻,刘力说吧)；云南城投置业股份有限公司常务副总余劲民；楚雄汇通房地产开发有限公司董事长李陈，以及华侨城的相关负责人。他们将分别从宏观经济、旅游规划、产品研发、营销推广、旅游小镇的开发等角度发表主题演讲。此外，云南省建设厅、省旅游局相关领导、云南省城投置业股份有限公司董事长许雷、五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)等也将参加本次论坛。
为了让本次论坛更凸显实效性，近一个月来，本报联合焦点昆明房地产网对云南旅游房地产开发进行了专题报道，广泛听取业内人士和相关学者的声音。在走访调查中，很多开发商都表示，长期以来，开发商在开发旅游地产时都是各自为政，很少相互交流经验，对外也没有形成一个整体的形象，因此，他们认为云南旅游地产确实需要一次思想的交锋和一个交流互动的平台。
一些专家学者认为，近两年，云南旅游房地产的发展速度很快，档次也较高，对云南旅游业的发展起到了很好的推动作用，但大家都习惯于默默地做事，缺乏对外宣传；同时，云南旅游地产在建筑的式样和功能上还很单一，后期经营也有较多的问题。
高人指路
云南旅游地产未来还有很长一段路要走。除了政策支持，开发商自身该怎么做？这是摆在旅游地产开发商面前迫在眉睫的问题。对此，许多开发商认为，旅游地产还是要创新，要挖掘当地旅游地产的内涵，把旅游、文化和地产开发等结合起来考虑，提供更多人性化的服务，才能通过产品的差异化，最终赢得消费者。
1首先解决旅游与产品的关系
李纯玉（至祥置业（昆明）研究中心总监）
对于开发商而言，如果想开发旅游地产，首要考虑的问题应该是如何解决旅游与产品的关系。这个问题解决了，才是如何融资、管理、运营、建设等问题。
2应把地产也变成景观
杜靖川（云南大学教授）
旅游地产是土地一次性开发产生的价值，要做就做成精品，把地产也变成景观，使得旅游和地产二者相得益彰，而不是让景观和地产脱节，旅游成为地产开发的附庸。他预测，随着澄江到呈贡的澄呈高速公路的建设并通车，昆明市区、呈贡新区、太阳山国际社区、抚仙湖景区、玉溪市区将实现高速连接，澄呈高速公路将带来巨大的经济和社会价值，澄江旅游地产开发将成为新的特点区域。据了解，香港骏豪集团投资250多亿元建设的澄江太阳山国际生态旅游休闲度假区第一期工程预计今年9月开工建设。
3运营管理应联动发展
李建（昆明易事达总经理）
从某种意义上说，旅游地产是一种复合型商业地产，它走的是长线发展模式，短期的投资行为不可能获得成功。同时，旅游地产有着自身的特殊属性，自持才能保证它不变味。此外，对开发商的实力也是一种挑战，资金需求非常大，通过手中几家公司的轮流造血，引进省外优秀的运营公司和营销团队，才有可能获得成功。随着购房者认知的加强，运作模式的成熟，才能实现旅游地产的良性发展循环。此外，当前旅游地产应该思考怎么让别人留下来，比如，要有长远的人情投入，还要兼顾交通便利、消费水平接近市场、周边配套齐全等因素。他还告诉记者，目前，旅游地产拿地的代价高，开发的风险大，旅游地产开发需要政府、开发商等多方努力，资金投入方面，要争取得到政府的扶持，学会整合多方资源；运营、管理方面，应该发挥集团作战的方式，而不是一味的单打独斗，上、中、下游三方要协同扛大旗，实现多行业的资源整合，旅游行业、地产行业以及其它行业联动发展；建设上，宜采取分期开发模式，步步为营。他预测，当人们意识到享乐也应该成为生活主题的时候，优秀的旅游地产项目就会出现，并将改变很多人的生存方式。
4配套服务是重点开发内容
沙翠梅（彝人古镇开发商楚雄汇通地产副总经理）
现代的旅游产业已全面进入体验式经济时代，因此，下一步旅游的配套服务产业是旅游资源开发的重要内容。她表示，未来旅游地产开发将走向更细分化、专业化，服务水平也将更人性化。
（责任编辑：许效忠）
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